Ниже - готовый образец договора посуточной аренды квартиры с актом приёма-передачи, описью имущества и правилами проживания. Его можно скачать в Word и заполнить или распечатать PDF и вписать данные от руки. После образца - что в нём важно не пропустить и как подписать договор, если вы не встречаете гостя лично.
Скачать в Word (.docx)Скачать PDF
Аренда или наём: как правильно называется договор
В обиходе говорят "договор посуточной аренды", но по Гражданскому кодексу, когда квартиру для проживания сдают человеку, это договор найма жилого помещения (ст. 671 ГК РФ). Хозяин в нём - наймодатель, гость - наниматель. Слово "аренда" закон оставляет для случая, когда квартиру снимает организация, например для командировочных сотрудников.
Договор на срок меньше года называется краткосрочным наймом (п. 2 ст. 683 ГК РФ). Для такого найма часть правил главы 35 ГК не действует, если договор не говорит иное, - в том числе правила о временных жильцах и о поднайме. Поэтому кто живёт в квартире и можно ли звать гостей, нужно прописать в договоре прямо, а не надеяться на закон. В образце это пункты 1.3 и 5.2.
Название на суть не влияет: договор с заголовком "аренда" суд всё равно прочитает как наём, если квартиру сдали человеку для проживания. Важнее, чтобы внутри были условия ниже.
Что обязательно должно быть в договоре
- Стороны с паспортными данными. Без ФИО и документа нанимателя договор мало что докажет.
- Адрес квартиры и основание, по которому вы её сдаёте - собственность или договор с собственником.
- Кто живёт и сколько человек. Это главный инструмент против вечеринок: "вселять других лиц без согласия наймодателя нельзя".
- Даты и время заезда и выезда и что происходит, если гость задержался.
- Цена за сутки, итог, предоплата и что в цену входит.
- Залог - сумма, когда и за вычетом чего он возвращается.
- Условия возврата предоплаты, если гость не приехал. Их лучше согласовать заранее и вписать цифрами, а не словами "по договорённости".
- Опись имущества и акт. Без акта при выезде спорить об ущербе почти невозможно.
- Правила проживания: курение, животные, тишина, куда деть ключи.
Образец договора посуточной аренды квартиры
Текст ниже совпадает со скачиваемыми файлами. Пропуски "____" заполняются под каждого гостя.
ДОГОВОР КРАТКОСРОЧНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
(посуточная аренда квартиры)
Наймодатель: ________________________________________ (ФИО полностью), паспорт серия ______ № ____________, выдан ________________________________, зарегистрирован(а) по адресу: ________________________________. Для ИП и плательщиков налога на профессиональный доход: ИНН ____________, ОГРНИП ____________ (для ИП).
Наниматель: ________________________________________ (ФИО полностью), паспорт серия ______ № ____________, выдан ________________________________, зарегистрирован(а) по адресу: ________________________________, телефон ________________.
Стороны заключили настоящий договор о нижеследующем.
1. Предмет договора
1.1. Наймодатель предоставляет Нанимателю за плату во временное владение и пользование для проживания жилое помещение - квартиру по адресу: ________________________________, общая площадь ____ кв. м, комнат ____ (далее - Квартира).
1.2. Квартира принадлежит Наймодателю на праве собственности: ________________________________ (выписка из ЕГРН или иной документ, номер и дата). Если Наймодатель не собственник, указывается основание, по которому он вправе сдавать Квартиру: ________________________________.
1.3. Вместе с Нанимателем в Квартире проживают: ________________________________ (ФИО). Всего проживающих - ____ чел., в том числе детей - ____. Вселять других лиц без согласия Наймодателя нельзя.
1.4. Договор заключён на срок менее одного года и является договором краткосрочного найма (п. 2 ст. 683 ГК РФ).
2. Срок проживания
2.1. Заезд: "___" ____________ 20___ г. с ____ ч ____ мин.
2.2. Выезд: "___" ____________ 20___ г. до ____ ч ____ мин.
2.3. Количество суток: ____. Ранний заезд и поздний выезд - по согласованию Сторон, стоимость: ________________.
3. Плата и расчёты
3.1. Плата за сутки - ____________ руб. Плата за весь срок - ____________ руб.
3.2. Предоплата ____________ руб. вносится до "___" ____________ 20___ г. способом: ________________. Остаток ____________ руб. вносится не позднее ________________.
3.3. В плату включены: коммунальные услуги, интернет, постельное бельё и полотенца, уборка перед заездом, ________________.
3.4. Обеспечительный платёж (залог) ____________ руб. вносится при заселении (ст. 381.1 ГК РФ). Наймодатель возвращает его в течение ____ часов после выезда за вычетом суммы ущерба, подтверждённого актом по п. 7.2.
3.5. Условия возврата предоплаты, если Наниматель откажется от заселения: ________________________________.
3.6. Наймодатель по запросу Нанимателя выдаёт документ об оплате (чек).
4. Передача и возврат Квартиры
4.1. Квартира передаётся пригодной для проживания, чистой, с имуществом по описи (Приложение 1). Ключи или код доступа передаются ________________.
4.2. При выезде Наниматель возвращает Квартиру и имущество в том же состоянии с учётом нормального износа, ключи - ________________.
4.3. Если Наниматель не освободил Квартиру в срок, за каждый полный или неполный день сверх срока взимается плата в размере суточной.
5. Обязанности Нанимателя
5.1. Использовать Квартиру только для проживания лиц, указанных в п. 1.3.
5.2. Не сдавать Квартиру в поднаём и не передавать её третьим лицам.
5.3. Бережно относиться к Квартире и имуществу, соблюдать правила пожарной безопасности, тишину в часы, установленные законом, и Правила проживания (Приложение 2).
5.4. Сообщать Наймодателю о неисправностях и авариях сразу, как они обнаружены.
5.5. Возместить ущерб, причинённый Квартире и имуществу по вине Нанимателя и проживающих с ним лиц.
5.6. Обеспечить доступ в Квартиру для устранения аварии - в любое время, для иных работ - по согласованию.
6. Обязанности Наймодателя
6.1. Предоставить Квартиру в срок и в состоянии, пригодном для проживания.
6.2. Устранять неисправности, возникшие не по вине Нанимателя.
6.3. Не входить в Квартиру в период проживания без согласия Нанимателя, кроме аварийных случаев.
6.4. Вернуть обеспечительный платёж в срок по п. 3.4.
7. Ответственность Сторон
7.1. За неисполнение договора Стороны отвечают по законодательству Российской Федерации.
7.2. Ущерб фиксируется актом при выезде (Приложение 1) с фото или видео. Если Наниматель отказывается подписать акт, в нём делается отметка об отказе.
7.3. Наймодатель не отвечает за сохранность ценностей Нанимателя, оставленных в Квартире.
7.4. Споры решаются переговорами, а если договориться не удалось - в суде по месту нахождения Квартиры.
8. Заключительные положения
8.1. Договор вступает в силу с момента подписания и действует до полного исполнения обязательств Сторонами.
8.2. Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой Стороны. Договор также может быть заключён в электронной форме - обменом электронными документами (п. 2 ст. 434 ГК РФ) или с подписанием Нанимателем простой электронной подписью (ст. 6 Федерального закона от 06.04.2011 № 63-ФЗ).
8.3. Сообщения, направленные Сторонами по телефону, электронной почте или в мессенджере ________________, считаются полученными.
8.4. Персональные данные Нанимателя обрабатываются Наймодателем для заключения и исполнения договора (п. 5 ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ).
8.5. Приложения: 1 - Акт приёма-передачи и опись имущества; 2 - Правила проживания.
Подписи Сторон
Наймодатель: ____________________ / ____________________ /
Наниматель: ____________________ / ____________________ /
Приложение 1. Акт приёма-передачи и опись имущества
Квартира по адресу ________________________________ передана Нанимателю "___" ____________ 20___ г. в ____ ч ____ мин. Ключей передано: ____ шт.
| Имущество | Кол-во | Состояние при заезде | Состояние при выезде |
|---|---|---|---|
| Телевизор | |||
| Холодильник | |||
| Стиральная машина | |||
| Посуда (комплект) | |||
| Постельное бельё (комплект) | |||
| Полотенца | |||
| Фен |
Приложение 2. Правила проживания
- Курение в Квартире и на балконе запрещено.
- Вечеринки и мероприятия запрещены. Тишина - в часы, установленные законом.
- Животные: ________________ (разрешены / запрещены / по согласованию).
- Гости, не указанные в договоре, остаются в Квартире только с согласия Наймодателя.
- Мусор выносится в контейнеры во дворе, перед выездом посуда моется.
- При выезде ключи оставляются ________________, двери и окна закрываются.
- Дополнительные правила: ________________________________.
Скачать в Word (.docx)Скачать PDF
Залог: как оформить, чтобы его можно было удержать
В договоре залог называется обеспечительным платежом (ст. 381.1 ГК РФ). Чтобы удержать из него стоимость сломанного или испорченного, нужны три вещи: сумма и срок возврата в договоре, опись имущества при заезде и акт с фото при выезде. Если гость отказался подписать акт, впишите в него "от подписи отказался" - это тоже фиксация.
Сфотографируйте квартиру перед каждым заездом: снимки с датой - лучший аргумент, если спор дойдёт до площадки или суда.
Как подписать договор, если гость заселяется сам
Встречать каждого гостя ради подписи неудобно, а при бесконтактном заселении - невозможно. Закон разрешает заключить договор в электронной форме: обменом документами (п. 2 ст. 434 ГК РФ) или с простой электронной подписью (ст. 6 закона № 63-ФЗ), когда гость подтверждает согласие с условиями на странице или по ссылке.
В Roomi это сделано так: у каждой брони есть страница гостя. Гость заполняет анкету с паспортными данными, читает договор и нажимает "Подписать договор". Даты, адрес, цена и ваши реквизиты подставляются из брони сами, а в подписанном договоре сохраняются дата, время и IP-адрес подписанта. По сути это тот же договор краткосрочного найма, что в образце выше, а ваши условия бронирования из раздела реквизитов дописываются в него отдельным пунктом.
Налоги и чеки с посуточной сдачи
Договор не заменяет налоги. Физлицо без статуса платит НДФЛ 13% по итогам года (с дохода свыше 2,4 млн ₽ в год ставка выше). Самозанятый платит налог на профессиональный доход: 4% с оплаты от физлиц, 6% от организаций и ИП, при доходе до 2,4 млн ₽ в год, и выдаёт чек в приложении "Мой налог". Ставки и лимиты - на 2026 год, перед выбором режима сверьтесь с сайтом ФНС.
Чек-лист перед заездом
- Договор подписан, паспортные данные гостя совпадают с документом.
- Число гостей в договоре совпадает с бронью.
- Предоплата получена, залог и срок его возврата указаны.
- Опись имущества заполнена, квартира сфотографирована.
- Правила проживания отправлены гостю до заезда.
- Бронь стоит в шахматке и закрыта на всех площадках.
Образец - шаблон для типовой ситуации, а не юридическая консультация. Для нестандартных случаев (сдача не собственником, иностранные гости, юрлицо-наниматель) проверьте текст с юристом.