Глоссарий посуточной аренды: термины хозяина простыми словами
Это словарь для тех, кто сдаёт квартиры и апартаменты посуточно: 48 терминов, которые встречаются в кабинетах площадок, в чатах с гостями и в программах учёта. Каждый термин объяснён одним абзацем без отсылок к учебникам, а там, где это уместно, показано, как он работает в Roomi PMS - бесплатной программе для посуточной аренды. Глоссарий пригодится новичку, который впервые видит слова "шахматка", "овербукинг" и "min stay", и управляющему, которому нужно быстро объяснить их помощнику. У каждого термина своя ссылка-якорь: её можно отправить коллеге или гостю.
Авито - самая крупная в России площадка объявлений, где посуточную аренду ищут в разделе "Недвижимость" - "Посуточно". Хозяин публикует объявление с календарём и ценами, гость пишет в чат или оформляет бронь с предоплатой через саму площадку. У Авито есть официальный API: программа учёта может сама обновлять цены и занятость, принимать заявки и отвечать в чатах. Roomi PMS подключает Авито именно так - через официальный интерфейс, без эмуляции и сторонних ботов. После подключения цены, минимальный срок и закрытые даты уходят в объявление автоматически, а заявки и сообщения гостей появляются в шахматке и в общем инбоксе.
Автоответ - сообщение, которое программа отправляет гостю сама, без участия хозяина. Поводом служит событие: гость написал в чат, бронь подтверждена, наступил день заезда, гость выехал. Простые автоответы шлют заготовленный текст; умные подставляют в него данные - свободные даты, цену, адрес, время заезда. В Roomi автоответы работают в чатах Авито и Telegram: гость получает ответ за несколько секунд в любое время суток, а хозяину приходит push, и он продолжает диалог, когда удобно. Отдельно включается ИИ: он читает переписку и отвечает своими словами по календарю, ценам и правилам хозяина. В любой момент хозяин забирает разговор себе.
Бесконтактное заселение - способ принять гостя без личной встречи и передачи ключей из рук в руки. Гость получает адрес, маршрут, код домофона и способ открыть дверь заранее, обычно в сообщении или на персональной странице брони, и заселяется в удобное время. Дверь открывает умный замок по коду, сейф-бокс с ключом или кодовая панель. Для хозяина это экономия часов на встречах и возможность сдавать квартиру в другом городе; для гостя - отсутствие ожидания. Риск - ошибка в инструкции или не сработавший код, поэтому инструкцию лучше отправлять автоматически и проверять перед каждым заездом.
Блок дат - закрытые для продажи дни без брони: ремонт, генеральная уборка, приезд родственников или просто решение не сдавать квартиру на праздники. От брони блок отличается тем, что за ним не стоит гость и деньги, поэтому он не попадает в выручку и аналитику. Важно, чтобы блок закрывал даты не только в календаре программы, но и на всех площадках, иначе на закрытые дни придёт заявка. В Roomi блок ставится прямо в шахматке, рисуется штриховкой и сразу снимает эти ночи с продажи на Авито, Островке и площадках, подключённых по iCal.
Быстрые ответы - заготовленные шаблоны сообщений для чата с гостем: условия заезда, адрес, правила проживания, ответ на вопрос о свободных датах. В приложении Авито есть свои шаблоны, которые хозяин выбирает вручную в каждом диалоге. В программе учёта шаблоны идут дальше: их можно отправлять из общего инбокса одним нажатием, а часть вопросов закрывать автоответами вообще без участия человека. В Roomi быстрые ответы живут рядом с диалогами Авито и Telegram, а сценарии автопилота отвечают на типовые события сами - новая бронь, день заезда, выезд, просьба об отзыве. Шаблон экономит минуту, автоответ - весь день.
Горничная - человек, который готовит квартиру к следующему заезду: убирает после гостя, меняет бельё, проверяет инвентарь и сообщает о поломках. В посуточной аренде горничная часто работает на несколько хозяев и получает задания в мессенджере, из-за чего теряются даты и адреса. В Roomi задание горничной создаётся само после каждого выезда, а горничная открывает свой список по персональной ссылке в браузере телефона - без установки приложения, регистрации и пароля. Портал переведён на восемь языков, в день уборки показывает коды доступа, а после уборки горничная прикладывает фото и отмечает поломки. Хозяин видит статус каждой квартиры к заезду.
Гостевой портал - персональная веб-страница одной брони, которую гость открывает по ссылке без регистрации. На ней собрано всё, что обычно пересылают сообщениями: адрес и маршрут, код домофона, пароль Wi-Fi, время заезда и выезда, правила проживания, контакты хозяина. Ссылка уникальна и показывает только одну бронь, поэтому посторонний ничего лишнего не увидит. В Roomi ссылку на портал отправляет автопилот перед заездом, а на самой странице гость может заполнить анкету и подписать договор краткосрочного найма. Для хозяина это меньше одинаковых вопросов, для гостя - вся информация в одном месте.
Динамическое ценообразование - подход, при котором цена ночи меняется в зависимости от спроса, а не стоит одной цифрой весь год. Дорожают выходные, праздники и даты, вокруг которых всё занято; дешевеют горящие ночи перед заездом и короткие окна между бронями, которые иначе простаивают. Делать это руками по десяти квартирам и трём площадкам невозможно, поэтому нужна программа. В Roomi за это отвечает экран "Стратегия": хозяин задаёт правила (скидка на горящие даты, наценка при высоком спросе, выходные не дешевле будней), программа показывает предложения по свободным ночам, а цены меняются только после нажатия "Применить" и уходят на подключённые площадки.
Договор посуточной аренды - письменное соглашение хозяина и гостя о найме квартиры на короткий срок. Юридически это договор краткосрочного найма жилого помещения: в нём фиксируют даты, цену, залог, число проживающих, правила и ответственность за порчу имущества, а к нему прилагают акт приёма-передачи. Договор защищает обе стороны в споре о повреждениях, шуме или досрочном выезде. Подписывать бумагу при каждом заезде неудобно, поэтому в Roomi гость заполняет анкету и подписывает договор на своей странице брони, а образец с разбором пунктов можно скачать в блоге.
Доплата за гостя - надбавка к цене ночи за каждого проживающего сверх числа, включённого в базовую цену. Например, цена указана за двоих, а третий гость стоит ещё 500 рублей за ночь. Так хозяин честно закладывает дополнительные бельё, уборку и износ, не завышая цену для пар. На площадках доплата передаётся отдельным полем, и важно, чтобы она не расходилась с программой. В Roomi доплата задаётся в карточке квартиры и уходит на Авито вместе с ценами, а для Островка из базовой цены и доплаты строится лестница цен по числу гостей. Наценка канала, если она в процентах, применяется и к доплате.
Загрузка, или occupancy - доля занятых ночей за период: квартира продана 21 ночь из 30 в месяце - загрузка 70 процентов. Это главный показатель спроса: низкая загрузка при высокой цене говорит, что цена завышена, а загрузка под сто процентов - что ночи продаются слишком дёшево. Смотреть загрузку полезно вместе со средней ценой ночи (ADR) и доходом на доступную ночь (RevPAR), иначе картина неполная. В аналитике Roomi загрузка считается по каждой квартире из ваших броней за выбранный период и сравнивается с прошлым периодом, а экран "Стратегия" показывает прогноз загрузки на месяц при текущих ценах.
Залог, или депозит - сумма, которую гость вносит перед заездом как гарантию сохранности квартиры и возвращает себе после выезда, если ничего не сломано и правила не нарушены. Залог берут наличными при заселении, переводом или блокировкой суммы на банковской карте: деньги не списываются, а замораживаются и освобождаются после проверки квартиры. Размер и условия удержания стоит прописать в договоре и в правилах, которые гость видит до брони. В Roomi на своих ключах эквайринга по брони выставляется счёт гостю, а залог можно взять блокировкой на карте, если до выезда осталось не больше четырёх дней.
Инструкция по заселению - сообщение или страница, где гость находит всё для самостоятельного входа: адрес с ориентиром, как попасть в подъезд, код домофона, этаж, способ открыть дверь, где парковаться, пароль Wi-Fi и время выезда. Хорошая инструкция написана так, чтобы гость не позвонил ни разу, и отправляется заранее, а не в момент, когда он уже стоит у двери. В Roomi инструкция - это сценарий автопилота: в заданный день перед заездом гость получает сообщение в чат Авито или Telegram со ссылкой на свою страницу брони, где лежат адрес, маршрут, коды и правила проживания.
Источник брони - откуда пришёл гость: Авито, Островок, Суточно.ру, Циан, постоянный гость напрямую или по рекомендации. Источник нужен для статистики: сколько броней и денег приносит каждая площадка, какую комиссию она удерживает и стоит ли продлевать там размещение. У броней с подключённых площадок источник ставится сам, у ручных его выбирает хозяин. В Roomi бронь, заведённая вручную с источником "Авито" или другой площадкой, закрывает эти даты и на самой площадке, а отчёт "Прибыль по каналам" считает по каждому источнику выручку, комиссию и сумму на руки. Источник - поле для аналитики, а не способ отправить бронь на площадку.
Код доступа - комбинация цифр для умного замка, кодовой панели или сейф-бокса с ключом, по которой гость открывает дверь без встречи с хозяином. Безопасный код действует только на время конкретной брони: с заезда до выезда, после чего удаляется, и прошлый гость не вернётся в квартиру. Выдавать всем один постоянный код - плохая практика, его быстро узнают соседи и бывшие гости. В Roomi код для замка TTLock создаётся под каждую бронь сам, действует строго по датам проживания, отправляется гостю автоматически и удаляется из замка после выезда. Горничная видит коды доступа только в день уборки.
Комиссия площадки - процент от стоимости брони, который сервис бронирования удерживает за найденного гостя. У каждой площадки своя ставка по договору с хозяином, и часть комиссии площадка может брать с гостя сверх цены. Из-за комиссии цена, которую видит гость, и сумма, которая доходит до хозяина, различаются, и в учёте важно считать обе. В Roomi в брони видна комиссия площадки в процентах и сумма "на руки", отчёт "Прибыль по каналам" считает комиссию Авито по сумме, которую площадка прислала в самой брони, а наценка по каналу с кнопкой "Покрыть комиссию" позволяет заложить комиссию в цену для площадки.
Менеджер каналов, он же канальный менеджер или channel manager - программа, которая держит один календарь и одни цены для всех площадок, где выставлена квартира. Пришла бронь на одной площадке - ночи закрываются на остальных; поменяли цену в программе - она уходит во все объявления. Без менеджера каналов хозяин правит каждую площадку руками и рано или поздно получает двойную бронь. Каналы подключаются двумя способами: прямой интеграцией через API площадки или синхронизацией календарей по iCal. В Roomi PMS менеджер каналов встроен: Авито и Островок подключены напрямую, Суточно.ру, Циан, Твил и другие площадки - по iCal.
Минимум ночей, или min stay - наименьший срок, на который можно забронировать квартиру. Минимум на праздники и выходные отсекает одиночные ночи, после которых остаётся непродаваемая дырка, а минимум в одну ночь на ближайшие даты помогает продать горящее окно. В Roomi минимум задаётся на трёх уровнях: базовый в карточке квартиры, правила по сроку до заезда (например, заезд сегодня - от одной ночи, за месяц - от трёх) и ручное значение на конкретные даты в календаре, которое главнее правил. Правила раздаются на все объекты одной кнопкой, а минимум вместе с ценами уходит на Авито и Островок.
Наценка по каналу - надбавка к цене хозяина для конкретной площадки, которой компенсируют её комиссию или просто держат на ней цену выше. Задаётся процентом или суммой за ночь: при наценке 15 процентов цена 3 000 рублей уходит на площадку как 3 450. В шахматке при этом остаётся цена хозяина, а наценка применяется только при отправке на площадку. Чтобы после удержания комиссии C на руки приходила исходная цена, наценка должна быть C / (1 - C), а не C: при комиссии 17 процентов это 20,49 процента. В Roomi наценка настраивается в карточке канала у квартиры для Авито и Островка, кнопка "Покрыть комиссию" считает её сама.
Незаезд, или no-show - ситуация, когда гость забронировал квартиру, но не приехал и не отменил бронь. Ночи стояли закрытыми, продать их другому гостю хозяин не мог, поэтому незаезд считается платной отменой: предоплата не возвращается, а на площадках у хозяина есть право сообщить о незаезде, чтобы не платить комиссию с несостоявшейся брони. Защита от незаезда - предоплата или залог, подтверждение заезда накануне и понятные условия отмены. В Roomi сценарий автопилота пишет гостю в день заезда, а если бронь отменяется, даты сразу открываются на всех площадках и остаётся шанс продать их.
Овербукинг, или двойная бронь - две брони на одну квартиру на одни и те же ночи. Обычно он случается, когда квартира выставлена на нескольких площадках, а календари между ними не синхронизированы: гость с Авито и гость с Суточно.ру бронируют одни даты, и один из них останется без жилья. Итог - возврат денег, испорченный отзыв и штрафы площадки. Единственная надёжная защита - общий календарь: бронь на любой площадке закрывает даты на остальных автоматически. В Roomi этим занимается менеджер каналов, а сама шахматка не даёт поставить две брони на одни сутки одной квартиры.
Окно между бронями - одна-две свободные ночи, зажатые между двумя заездами. Такие ночи продаются хуже всего: гость редко ищет ровно одну ночь на вторник, а минимальный срок в три ночи делает окно непродаваемым вообще. Решения - разрешить короткие брони внутри окна, дать на него скидку или закрыть его на уборку и отдых квартиры. В Roomi минимальный срок внутри окна автоматически равен длине самого окна, поэтому короткая дырка между заездами остаётся в продаже, а правило "Окно между бронями" на экране "Стратегия" предлагает скидку на такие ночи, если хозяин его включил.
Островок - российский сервис бронирования отелей и апартаментов, который после ухода зарубежных площадок стал одним из основных каналов для квартир и апартаментов. Объект заводится в личном кабинете, экстранете, с номерами, тарифами и правилами; брони приходят с предоплатой, комиссия удерживается по договору. У Островка есть интерфейс для систем управления, через который PMS передаёт цены, ограничения и занятость и получает брони. В Roomi Островок подключён прямой интеграцией: из Roomi уходят занятость, цена ночи, минимальный срок и лестница цен по числу гостей, а из Островка приходят брони, их отмены и изменения дат.
Отмена - расторжение брони до заезда по инициативе гостя или хозяина, возврат - то, какая часть предоплаты уходит обратно гостю. Условия задаёт хозяин: бесплатная отмена до определённого дня, затем удержание части суммы или всей предоплаты. На площадках правила отмены выбираются из их набора и влияют на позицию объявления; при отмене площадкой важно, чтобы ночи сразу вернулись в продажу. В Roomi отменённые брони не пропадают: они рисуются серым по переключателю, находятся поиском и возвращаются кнопкой "Вернуть бронь" с проверкой, не заняли ли даты за это время. Об отмене площадкой приходит push.
Площадка бронирования, или OTA (online travel agency) - сайт или приложение, где гость находит жильё и бронирует его, а площадка берёт с хозяина комиссию: Авито, Островок, Суточно.ру, Циан, Яндекс Путешествия. Площадка даёт поток гостей, но диктует правила: комиссию, условия отмены, формат общения, а иногда и минимальную цену. Хозяин с несколькими площадками получает несколько календарей, которые нужно синхронизировать. Программа учёта собирает площадки в одно окно: напрямую через API или по iCal. Какие площадки Roomi PMS подключает напрямую, а какие по календарям, и что именно синхронизируется - на странице интеграций.
Посредник, или агент - человек или компания, которые сдают чужую квартиру за долю дохода или фиксированную плату: ищут гостей, отвечают на сообщения, организуют уборку и заселение. Так работают управляющие компании в посуточной аренде и частные менеджеры, ведущие несколько квартир разных собственников. Для собственника это пассивный доход за вычетом вознаграждения, для посредника - бизнес, который упирается в учёт: десятки квартир, площадок и исполнителей. В Roomi можно пригласить сотрудников и выдать доступ только к нужным разделам: ролей три - кто видит брони, кто уборки, кто деньги. Для управляющих 5-50 объектами есть отдельная страница.
Предоплата - часть стоимости брони, которую гость платит заранее, чтобы подтвердить намерение заехать. Обычно это стоимость первых суток или 30-50 процентов суммы; остаток гость отдаёт при заселении. Предоплата отсекает брони "на всякий случай" и покрывает убытки при незаезде, а на площадках её собирает сама площадка и переводит хозяину за вычетом комиссии. В Roomi по оплаченной брони с Авито предоплата гостя попадает в платежи брони, поэтому остаток к оплате виден сразу, а внесённую сумму можно записать как есть, частично или полностью. Полоса оплаты показывает, что дошло до хозяина и что удержала площадка.
Прямая бронь - бронь без площадки: гость нашёл хозяина сам, вернулся во второй раз, пришёл по рекомендации или через собственную страницу квартиры. Хозяин не платит комиссию, а гость часто получает цену ниже, чем на площадке. Доля прямых броней растёт вместе с базой гостей, поэтому контакты и историю заездов стоит хранить, а повторным гостям предлагать прямую связь. В Roomi у каждой квартиры есть публичная страница с ценой и формой заявки, ссылка на неё разворачивается в мессенджере карточкой с фото и ценой, а раздел "Гости" хранит телефон, историю заездов и заметки по каждому гостю.
Прямая интеграция - подключение площадки через её официальный программный интерфейс (API), а не через обмен календарями. По прямой интеграции программа передаёт площадке цены, минимальный срок и занятость, а получает брони, их отмены и изменения, иногда и сообщения гостей. Это быстрее и полнее, чем iCal, который переносит только занятые даты и обновляется по расписанию площадки. Минус - прямая интеграция есть не у всех площадок и требует от них открытого API. В Roomi прямая интеграция сделана с Авито (цены, занятость, чаты, автоответы) и Островком (брони, цены, ограничения); остальные площадки подключаются по iCal.
Ранний заезд - заселение до расчётного часа, поздний выезд - освобождение квартиры после него. Для гостя это удобство под расписание поезда или самолёта, для хозяина - дополнительная услуга за доплату или бесплатный бонус постоянному гостю, если квартира свободна. Главный риск - наложение на уборку: гость выезжает в 14:00, следующий заезжает в 15:00, а горничной нужно три часа. В Roomi время заезда и выезда хранится в брони, ранний заезд и поздний выезд подсвечиваются в шахматке автоматически по сравнению со штатным временем квартиры, а дополнительные услуги записываются в бронь отдельной строкой.
Расчётный час - штатное время, когда гость должен освободить квартиру, и время, с которого в неё может заселиться следующий: например, выезд до 12:00, заезд с 14:00. Промежуток между ними - окно на уборку и смену белья. Расчётный час указывают в объявлении, в правилах проживания и в инструкции по заселению, иначе гости приезжают утром к ещё не убранной квартире. В Roomi время заезда и выезда задаётся в карточке квартиры, попадает в бронь и в сообщения автопилота, а задание горничной встаёт на дату выезда, так что расчётный час и уборка не расходятся.
Регистрация гостя - фиксация того, кто и когда проживал в квартире: фамилия, имя, паспортные данные, даты заезда и выезда. Гостиницы обязаны ставить постояльцев на миграционный учёт; у квартир требования мягче, но данные гостя нужны для договора, для спора о порче имущества и для ответа на запрос участкового. Собирать их удобнее заранее и без бумаги, с согласия гостя на обработку персональных данных. В Roomi гость заполняет анкету с паспортными данными и подписывает договор на своей странице брони, а карточка гостя с историей заездов хранится в разделе "Гости". Паспортные данные при переезде из других систем Roomi не переносит.
Рейтинг и отзывы - оценки, которые гости ставят квартире и хозяину на площадке, и ответная репутация гостя в глазах хозяев. Высокий рейтинг поднимает объявление в выдаче и повышает доверие, один плохой отзыв заметно режет брони, поэтому просить отзыв нужно у каждого довольного гостя, а на негатив отвечать спокойно и по делу. Полезно вести и свою оценку гостей: кто аккуратен, а кто оставил после себя разгром. В Roomi сценарий автопилота после выезда просит гостя об отзыве, а хозяин ставит гостю оценку от 0 до 10 в один тап и видит предупреждение, когда проблемный гость бронирует снова.
Самозанятый - человек на налоге на профессиональный доход: платит 4 процента с доходов от физических лиц и 6 процентов от юридических, без отчётности и страховых взносов, пока годовой доход не превышает 2,4 миллиона рублей. Для хозяина одной-трёх квартир это самый простой способ сдавать жильё легально: чек формируется в приложении налоговой после каждой оплаты. При большем обороте или найме сотрудников переходят на ИП. В Roomi есть налоговый экспорт годового дохода по объектам - файл для отчётности самозанятого или ИП. Законность посуточной аренды, расчёт выгоды и первые шаги разобраны в статье блога.
Сезонность - предсказуемые колебания спроса в течение года: летние месяцы и новогодние праздники в курортных городах, деловые будни и выставки в крупных, межсезонье с пустыми календарями. Хозяин подстраивает под сезон цены, минимальный срок и правила отмены: в высокий сезон дороже и от трёх ночей, в низкий - дешевле и от одной. В Roomi цены и минимум ночей задаются в календаре на любой диапазон дат - например, на праздники, а на публичной странице квартиры сезонная наценка задаётся периодом и процентом и поднимает цену для гостя, который бронирует напрямую. Аналитика показывает загрузку по месяцам.
Скидка за длительность - снижение цены ночи при брони от определённого числа ночей: от 7 ночей минус 10 процентов, от 30 - минус 25. Длинная бронь экономит хозяину уборки, переписку и риск простоя между заездами, поэтому часть этой экономии возвращают гостю. Скидку задают лестницей по порогам и передают на площадки, чтобы гость видел её до брони. В Roomi для Авито можно задать до пяти своих порогов скидки за длительность, на публичной странице квартиры скидка тоже идёт лестницей, а в карточке брони скидка задаётся процентом или суммой и видна формулой - цена ночи не меняется молча.
ADR (average daily rate) - средняя цена проданной ночи: выручка за период, делённая на число занятых ночей. Показатель отвечает на вопрос "по сколько я на самом деле сдаю", с учётом скидок, сезона и площадок, а не по сколько стоит в объявлении. ADR смотрят вместе с загрузкой: рост цены при падающей загрузке может уменьшить доход, а снижение цены при растущей - увеличить. Сравнивать ADR полезно по квартирам, месяцам и источникам броней. В аналитике Roomi ADR считается по каждой квартире из ваших броней за выбранный период, рядом с загрузкой, выручкой, расходами и чистой прибылью.
Суточно.ру - российская площадка, созданная специально для посуточной аренды квартир, домов и комнат. Хозяин ведёт объявление и календарь в личном кабинете, гость бронирует с предоплатой через площадку, комиссия удерживается по договору. Для связи с программами учёта Суточно.ру отдаёт две ссылки iCal: по одной программа забирает занятые даты площадки, по второй площадка читает календарь программы. Цены по iCal не передаются - их меняют в кабинете Суточно. В Roomi Суточно.ру подключается этими двумя ссылками: бронь на Суточно закрывает ночи на Авито и остальных площадках, а заявка с Авито закрывает их на Суточно.
Уборка между гостями, или turnover - подготовка квартиры к следующему заезду в промежутке между выездом одного гостя и заездом другого: уборка, смена белья и полотенец, проверка инвентаря и расходников, фиксация поломок. Это самая частая операция в посуточной аренде и главный источник накладок: горничная не знала о выезде, не успела к раннему заезду или убрала не ту квартиру. В Roomi задание на уборку создаётся само при подтверждении брони на дату выезда, горничная видит его по персональной ссылке, прикладывает фото после уборки, а хозяин видит, какие квартиры готовы к заезду.
Умный замок - электронный замок, который открывается кодом на клавиатуре, по Bluetooth из приложения или картой, а коды в нём создаются и удаляются удалённо. Для посуточной аренды это замена встречи с ключами: гость получает код под свою бронь, а после выезда код перестаёт работать. Замки ставятся вместо обычного цилиндра или поверх двери, работают от батареек и при разряде открываются запасным ключом. В Roomi поддерживаются замки TTLock: код создаётся под каждую бронь, действует с заезда до выезда, отправляется гостю автоматически и удаляется после выезда. Подходит любой замок с поддержкой TTLock.
Циан - крупная площадка недвижимости, где наряду с продажей и долгосрочной арендой есть раздел посуточной аренды квартир. Хозяин публикует объявление с календарём и ценами, гости пишут и бронируют через площадку. Прямого открытого API для посуточных объявлений у Циан нет, поэтому с программами учёта он связывается через календари iCal: ссылка на экспорт занятых дат из кабинета Циан и ссылка программы для импорта. В Roomi Циан подключается по iCal в обе стороны: брони Циан появляются в шахматке и закрывают ночи на Авито и других площадках, а занятость Roomi уходит обратно на Циан. Цены на Циан меняют в его кабинете.
Чек-лист уборки - список действий, которые горничная выполняет после каждого выезда: от мусора и белья до проверки пульта, зарядок и запаса туалетной бумаги. Чек-лист снимает зависимость от памяти конкретного человека: новая горничная убирает так же, как опытная, а хозяин проверяет результат по списку, а не по ощущениям. Хороший чек-лист разбит по комнатам, включает инвентарь и расходники и заканчивается фотографиями готовой квартиры. В Roomi у каждой квартиры есть шаблон инвентаря для уборки, горничная отмечает уборку в портале и прикладывает фото, а подробный чек-лист из 46 пунктов можно скачать в блоге.
Шахматка броней - календарь, где по строкам идут квартиры, по столбцам дни, а брони лежат цветными полосами на пересечении. Название пришло от клетчатого вида таблицы. Шахматка показывает, кто заезжает, кто выезжает и где свободные даты, по всем объектам сразу, без переключения между площадками. Хозяева с одной-двумя квартирами часто ведут её в Excel; при большем числе объектов и площадок таблица перестаёт успевать за бронями. В Roomi PMS шахматка - главный экран: брони со всех подключённых площадок собираются в одну сетку, переносятся перетаскиванием с пересчётом цены, а цены и минимум ночей задаются прямо в ячейках.
Экстранет - личный кабинет хозяина на площадке бронирования, где заводят объект, номера и тарифы, правят цены и доступность, смотрят брони и отчёты. Слово пришло из отельного мира: у Островка и других сервисов для отелей кабинет так и называется. Пока квартира выставлена на одной площадке, экстранет и есть вся система учёта; с двумя-тремя площадками появляются два-три кабинета с разными календарями, и начинается ручная синхронизация. Программа управления подключается к экстранету по API или по iCal и становится единым местом правки. В Roomi цены и занятость для Островка уходят из календаря программы, а в экстранете остаются описание и фото.
Яндекс Путешествия - сервис бронирования отелей, апартаментов и квартир внутри экосистемы Яндекса; объявления попадают в поиск и карты Яндекса, а гости бронируют с оплатой через сервис. Для хозяина квартиры это ещё один канал с собственным кабинетом, календарём и комиссией по договору, который нужно синхронизировать с остальными площадками, чтобы не получить двойную бронь. Любую площадку, которая отдаёт ссылку iCal, можно подключить к Roomi по календарю; какие площадки сейчас подключаются напрямую, а какие по iCal, и что именно синхронизируется, показано в таблице на странице интеграций.
iCal - общий формат календарей, по которому площадки и программы обмениваются занятыми датами. Каждая сторона публикует ссылку на свой календарь, другая сторона её читает: программа забирает брони площадки, площадка забирает занятость программы. Передаются только даты - ни цен, ни имён гостей, ни сумм, а обновление идёт по расписанию, обычно раз в полчаса-час. Для защиты от двойных броней этого достаточно, для управления ценами - нет. В Roomi по iCal подключаются Суточно.ру, Циан, Твил, Квартирка и любая площадка со ссылкой; календари площадок Roomi перечитывает каждые 30 минут, а кнопка "Обновить сейчас" подтягивает брони без ожидания.
PMS (property management system) - программа для управления объектами размещения: календарь броней, гости, цены, каналы продаж, уборка и деньги в одном месте. Отельные PMS рассчитаны на номерной фонд с типами номеров и тарифными планами; для посуточных квартир нужна другая логика - одна бронь занимает объект целиком, а площадки у хозяина другие. Поэтому PMS для квартир объединяет шахматку, менеджер каналов, автоответы и учёт в одном окне. Roomi PMS - бесплатная российская программа именно для квартир и апартаментов, которые сдают посуточно; что она умеет и чего в ней нет, собрано на обзорной странице.
RevPAR (revenue per available room) - выручка за период, делённая на все доступные ночи, включая непроданные: 60 000 рублей за месяц на квартире с 30 ночами дают RevPAR 2 000, даже если продано только 20 ночей по 3 000. Показатель объединяет цену и загрузку в одну цифру: то же самое получится, умножив ADR на загрузку. Поэтому RevPAR честнее сравнивает квартиры и месяцы, чем ADR или загрузка по отдельности, и отвечает, сколько приносит каждая ночь календаря. В аналитике Roomi RevPAR считается из ваших броней вместе с ADR и загрузкой по каждой квартире.