Самозанятый и посуточная аренда квартиры: можно ли, налог, чеки

Можно ли самозанятому сдавать квартиру посуточно

Да. Налог на профессиональный доход (НПД) введён законом 422-ФЗ от 27.11.2018, и его статья 6 прямо делает исключение для аренды (найма) жилых помещений: доходы от передачи прав на недвижимость под НПД не попадают, кроме сдачи жилья. Срок аренды закон не ограничивает - сутки или год, режим один и тот же. В приложении "Мой налог" для этого есть вид деятельности "Аренда квартир".

Что должно сходиться, чтобы режим подошёл (сверено с npd.nalog.ru 1 ноября 2026):

• помещение жилое: квартира, комната, дом. На вопрос "могу ли я стать самозанятым, если сдаю нежилое помещение или апартаменты" ФНС в ответах на npd.nalog.ru отвечает "нет, не можете";
• доход за календарный год не больше 2,4 млн ₽ нарастающим итогом;
• нет наёмных работников по трудовым договорам (горничная по договору ГПХ не считается);
• вы не действуете в чужих интересах по агентскому договору, поручению или комиссии.

Какой налог платит самозанятый с посуточной аренды

Две ставки: 4% с оплат от физических лиц и 6% с оплат от организаций и ИП. Ставка выбирается в момент чека: вы указываете, кто покупатель. Гость-турист - это 4%, командированный, за которого платит компания по счёту, - 6%. Один раз при регистрации даётся налоговый вычет 10 000 ₽: пока он не израсходован, ставка фактически 3% и 4% (статья 12 закона).

Считает налог сама налоговая, по чекам за месяц: до 12-го числа следующего месяца в "Мой налог" приходит сумма, заплатить нужно до 28-го. Деклараций и отчётности нет, страховые взносы не обязательны. Если доход за год превысил 2,4 млн ₽, право на НПД теряется с того дня, когда случилось превышение, а всё, что сверх лимита, облагается по другой системе - НДФЛ или, если успели зарегистрировать ИП, УСН.

Чек на каждую оплату: когда и на какую сумму

Чек в "Мой налог" формируется на каждое поступление денег за проживание. Если гость платит наличными или картой на месте, чек - в момент расчёта. Если деньги пришли на счёт переводом или через площадку-посредника, закон (часть 3 статьи 14) даёт срок: не позднее 9-го числа месяца, следующего за месяцем оплаты. ФНС на npd.nalog.ru уточняет: доход через агентов, отражённый до 9-го числа за прошлый месяц, ставится последним числом прошлого месяца.

1. Сумма в чеке - то, что заплатил гость за проживание, а не то, что дошло до вас после комиссии площадки.
2. Покупатель - "физическое лицо" или "юридическое лицо или ИП" с ИНН, от этого зависит ставка.
3. Чек отправляется гостю - ссылкой, на почту или в мессенджер, по закону его нужно передать покупателю.
4. Отмена и возврат: чек аннулируется в приложении, налог пересчитается.

Залог и предоплата: это доход или нет

Предоплата - доход в день, когда она пришла: это уже оплата проживания, и на неё нужен чек (при безналичном расчёте - в срок до 9-го числа следующего месяца). Залог за сохранность квартиры - другое: его вы обязаны вернуть, и пока он лежит у вас, выручкой он не является. Объект НПД - доход от реализации услуг (статья 6 закона), а возвращаемый гостю платёж услугой не оплачивает. Чек на залог не пробивают. Если залог частично удержан за ущерб или как штраф за отмену, удержанная сумма становится доходом в день удержания - на неё чек нужен. Чтобы не путаться, держите залоги отдельно от оплат и записывайте, когда и сколько вернули; в спорном случае ответ даёт чат поддержки в "Мой налог".

Можно ли сдавать не свою квартиру как самозанятый

Зависит от того, по какому договору вы это делаете.

• Субаренда: вы сами снимаете квартиру у собственника и сдаёте гостям от своего имени. ФНС в ответах на npd.nalog.ru пишет, что физическое лицо в отношении дохода от сдачи жилого помещения в субаренду вправе применять НПД: к субаренде применяются правила об аренде (статья 615 ГК РФ). Нужно согласие собственника на субаренду в вашем договоре с ним - без него сделка с гостем оспорима.
• Управление чужой квартирой за процент: вы сдаёте от имени собственника по агентскому договору или поручению. Это запрещено для самозанятых пунктом 5 части 2 статьи 4 закона: НПД не применяется теми, кто ведёт деятельность в интересах другого лица по договорам поручения, комиссии или агентским. Для такого формата нужен ИП.
• Родственник сдаёт вашу квартиру: доход получает тот, кому платит гость. Если деньги приходят на его карту и чеки пробивает он, у него должен быть договор с вами (аренда или безвозмездное пользование с правом сдачи).

Самозанятый, ИП на УСН или физлицо с НДФЛ: таблица

Ставки и лимиты - на 1 ноября 2026 по данным ФНС (npd.nalog.ru, УСН, НДФЛ). Региональные законы могут снижать ставку УСН, лимиты индексируются.

Для одной-трёх своих квартир с доходом до 200 тысяч в месяц НПД обычно проще всего: ставка ниже, отчётности нет. ИП нужен, когда квартир много, доход выше лимита или вы сдаёте чужие квартиры за процент. Совмещать НПД и УСН нельзя: ФНС на npd.nalog.ru отвечает на этот вопрос "нет". Как посчитать, выгодно ли вообще сдавать посуточно, - в статье как сдавать квартиру посуточно.

Как площадки переводят деньги и что писать в чеке

Площадка - посредник, и у каждой свой порядок расчётов. Сверено с их справкой 1 ноября 2026; комиссии ниже - только те, что площадки публикуют на своих страницах.

• Островок. Три модели: Agency (гость платит при заселении, Островок выставляет вам счёт на вознаграждение по итогам месяца), Merchant (гость платит на сайте, вам перечисляют сумму за вычетом вознаграждения после выезда) и Hybrid (взаимозачёт). Сверка идёт в первые пять рабочих дней месяца, выплаты - в третьи пять. В справке Экстранета сказано прямо: самозанятые формируют чеки сами в "Мой налог", в чеке указывают брутто-стоимость бронирований до вычета вознаграждения, по физлицам можно один общий чек за месяц, по каждой организации - отдельный. Данные берутся из отчёта в разделе "Договоры и счета". Как это выглядит в кабинете - в статье про Экстранет Островка.
• Суточно.ру. Гость вносит предоплату на сайте, остальное платит вам при заселении. Предоплата за вычетом вознаграждения сервиса попадает на ваш предоплатный счёт на следующий день после заезда; по справке площадки вывод доступен только самозанятым, ИП и юрлицам после дополнительного соглашения, от 500 до 500 000 ₽ за заявку, до 5 рабочих дней. Размер предоплаты самозанятый выбирает сам - от 15% до 100%. Чек - на всю стоимость проживания: часть на дату прихода предоплаты, часть - на дату оплаты при заселении.
• Циан. На странице для хостов указана комиссия 15%: её вносит гость как предоплату при бронировании, остальные 85% гость платит вам при заселении. Для самозанятых и физлиц у Циан отдельный агентский договор. Чек - на полную стоимость аренды, покупатель - гость.
• Яндекс Путешествия. По справке для партнёров деньги за квартиры перечисляются на расчётный счёт за вычетом комиссии в течение 5 рабочих дней после выезда гостей; комиссия - 17% с учётом налогов. К подключению допускаются и самозанятые с гражданством РФ и счётом в российском банке.
• Авито. Условия онлайн-бронирования и размер комиссии показываются в кабинете площадки, в открытой справке на 1 ноября 2026 цифр нет - сверяйте там. Принцип тот же: чек на сумму, которую заплатил гость, покупатель - гость.

Как не потерять ни одной оплаты: учёт по броням

Главная трудность самозанятого с тремя площадками - не ставка, а дисциплина: по каждой брони нужно знать, сколько пришло, когда и от кого, чтобы к 9-му числу пробить чеки за прошлый месяц. Таблица в телефоне ломается на первой же брони с двумя платежами.

В Roomi PMS каждая бронь хранит свои оплаты: предоплата, доплата при заселении, залог отдельной строкой, долг гостя виден в шахматке. Брони с Авито и Островка попадают в программу сами, с Суточно.ру и Циан - по iCal, а суммы по ним вносятся вручную. Для чеков в конце месяца есть аналитика по каждой квартире и выгрузка бронирований в CSV или JSON из настроек: открыли файл, отфильтровали оплаты за месяц, пробили чеки. Программа бесплатна - 0 ₽ без лимита квартир.

Частые ошибки самозанятых в посуточной аренде

1. Чек на сумму "после комиссии". Площадка удержала 15-17%, а в чеке должна быть полная цена проживания.
2. Чек на залог. Залог - не доход, пока не удержан; пробивать нужно только удержанную часть.
3. Ставка 4% по оплате от компании. Командированный платит картой, но если платит организация по счёту - это 6%, с ИНН покупателя.
4. Апартаменты как "квартира". Если по документам помещение нежилое, НПД к нему не применяется - нужен ИП.
5. Пропущенный лимит. 2,4 млн ₽ в год - это 200 тысяч в месяц; с двумя квартирами в сезон лимит достигается. Следите за суммой в "Мой налог".
6. Управление чужими квартирами "по-самозанятому". Агентская схема под НПД запрещена, доход за процент требует ИП.