Управление посуточной арендой квартир: вести самому или отдать управляющей компании

Что входит в управление посуточной арендой квартиры

Управление посуточной квартирой - это не только "найти гостя". Это десяток повторяющихся дел, и почти каждое привязано к конкретному часу: гость пишет в 23:00, выезд в 12:00, следующий заезд в 14:00. Чтобы решить, вести квартиру самому или отдать её в управление, сначала стоит честно посчитать, что именно придётся делать и сколько это занимает.

Ниже ориентир для одной-двух квартир с загрузкой примерно в половину месяца. Это не замер, а порядок величин: у вас цифры будут другими, но набор задач - тот же.

Главная нагрузка - не в часах, а в том, что они разбросаны по неделе и не переносятся. Именно за это и платят управляющей компании.

Как работают управляющие компании и агентства

Агентство по сдаче квартир посуточно берёт на себя часть или все задачи из таблицы. Модели оплаты на рынке три, и стоит понимать, что за каждой стоит.

• Процент с выручки. Самая частая модель: управляющий получает договорный процент от того, что заплатили гости. Его интерес совпадает с вашим - чем больше заработала квартира, тем больше получил он. Надёжной открытой статистики по ставкам нет: процент зависит от города, класса квартиры и набора услуг, поэтому сравнивайте не цифру, а что в неё входит.
• Фиксированная плата. Ежемесячная сумма за управление независимо от загрузки. Предсказуемо для вас, но у управляющего меньше причин бороться за пустые даты.
• Гибрид. Небольшой фикс плюс процент, или процент плюс отдельная оплата уборок по факту. Встречается чаще всего, и именно здесь проще всего не заметить, сколько вы платите в сумме.

Сравнивайте предложения по одной цифре: сколько остаётся вам на руки за месяц после всех комиссий площадок, уборок, белья, расходников и вознаграждения управляющего. Процент "от выручки" и процент "от прибыли" дают очень разные суммы.

Договор управления квартирой: агентский или доверительное управление

Отдать квартиру в управление для посуточной аренды можно по двум видам договора из Гражданского кодекса. Разница между ними практическая, а не только юридическая.

Агентский договор (ст. 1005 ГК РФ): агент за вознаграждение совершает действия по вашему поручению - от своего имени или от вашего, но всегда за ваш счёт. Если агент сдаёт квартиру от вашего имени, права и обязанности по договору с гостем возникают сразу у вас; если от своего - у агента. Договор можно заключить на срок или без срока. Агент обязан отчитываться в порядке и в сроки из договора и прикладывать доказательства расходов, а у вас есть 30 дней на возражения, иначе отчёт считается принятым (ст. 1008 ГК РФ). Договор без срока любая сторона может прекратить отказом (ст. 1010 ГК РФ).

Доверительное управление (ст. 1012 ГК РФ): вы передаёте квартиру управляющему на срок, собственником остаётесь вы. Управляющим может быть только ИП или коммерческая организация (ст. 1015), срок - не больше пяти лет, и если никто не заявил о прекращении, договор продлевается на тот же срок (ст. 1016). Главная особенность для квартиры: передача недвижимости в доверительное управление подлежит государственной регистрации, а без неё договор недействителен (ст. 1017). Выйти из договора можно, но другую сторону нужно предупредить за три месяца, если в договоре не указан другой срок, а при отказе "по иным причинам" управляющему положено вознаграждение (ст. 1024).

Поэтому для посуточной сдачи чаще встречается агентский договор: он проще, без регистрации и с понятным выходом. Какой договор подходит именно вам - вопрос к юристу, особенно если квартира в ипотеке или в долевой собственности.

Что прописать в договоре управления квартирой

Независимо от вида договора, проверьте, что в нём есть ответы на эти вопросы:

1. Вознаграждение и база для процента. От чего считается процент: от суммы, которую заплатил гость, или от суммы после комиссии площадки. Кто платит комиссии Авито, Островка и других площадок.
2. Уборка, бельё, расходники. Входят в вознаграждение или оплачиваются отдельно, по какому тарифу, кто закупает и как это подтверждается.
3. Порча и ремонт. Кто берёт залог с гостя, кто взыскивает ущерб, до какой суммы управляющий чинит без согласования, кто платит за износ.
4. Отчётность. Как часто (раз в месяц - разумный минимум), в каком виде: список броней с датами и суммами, комиссии, расходы с чеками, итог к перечислению.
5. Деньги. На чей счёт платят гости, в какой срок управляющий перечисляет вашу часть.
6. Ваши даты. Можете ли вы закрыть квартиру на свои даты и как заранее предупредить.
7. Объявления и отзывы. На чьём аккаунте площадки висит объявление. Если на аккаунте управляющего - при расставании отзывы и рейтинг останутся у него.
8. Выход из договора. Срок уведомления, что происходит с бронями, которые уже приняты на даты после выхода, как возвращаются ключи и коды.

Сам договор с гостем - отдельный документ; образец и что в нём проверить - в статье договор посуточной аренды.

Как проверить управляющую компанию перед тем, как отдать квартиру

• Образец отчёта. Попросите показать реальный отчёт собственнику, со скрытыми именами. Если в нём только "итого к выплате" без списка броней и расходов - проверить цифры вы не сможете.
• Доступ к календарю. Хороший управляющий даёт собственнику смотреть занятость своей квартиры: когда квартира пустует, видно сразу, а не в конце месяца.
• Договор до начала работы. Читайте проект договора, а не презентацию. Пункты про выход, порчу и базу процента - первые, на которые смотреть.
• Отзывы гостей. Откройте объявления, которыми уже управляет компания, и почитайте, на что жалуются гости: чистота, заселение, ответы в чате. Это и будет качество работы с вашей квартирой.
• Кто убирает. Свои горничные или подрядчики, есть ли чек-лист и фото после уборки.

Как управлять посуточной арендой самому и удалённо

Организовать сдачу квартиры посуточно удалённо - значит убрать из таблицы выше всё, что требует вашего присутствия в квартире или у телефона в конкретную минуту. Схема из четырёх частей:

1. Бесконтактное заселение. Сейф для ключей, кодовый или умный замок и инструкция для гостя; код - только после оплаты. Как выбрать способ и что написать гостю - в статье бесконтактное заселение в квартиру.
2. Горничная рядом с квартирой. Человек, который убирает после каждого выезда по одному и тому же списку и присылает фото. Готовый список - в чек-листе уборки.
3. Автоответы на типовые вопросы. Свободны ли даты, сколько стоит, как заехать, где парковка - это большая часть переписки, и на неё можно не тратить вечера.
4. Один календарь для всех площадок. Бронь на одной площадке должна сама закрывать даты на других - иначе удалённое управление превращается в постоянную сверку кабинетов и двойные брони.

На вас остаются решения: цены, спорные гости, ремонт. На это нужен час-два в неделю, а не дежурство.

Плюсы и минусы: самому или управляющей компании

Подробнее о том, как считать доходность квартиры и когда посуточная аренда превращается в бизнес, - в статье посуточная аренда как бизнес.

Если вы сами управляете чужими квартирами: 5-50 объектов

Для управляющего главные вопросы другие: как не утонуть в уборках и переписке и как отчитаться перед каждым собственником так, чтобы у него не было вопросов.

• Отчёт собственнику по каждой квартире. Раз в месяц: список броней с датами, площадкой и суммой гостя; комиссии площадок; расходы с чеками (уборка, бельё, расходники, ремонт); ваше вознаграждение по формуле из договора; итог к перечислению. По ст. 1008 ГК у собственника 30 дней на возражения, если договор не говорит иное, - отчёт с чеками закрывает спор до того, как он начнётся.
• Разделение доходов. Выручку длинной брони, которая переходит через границу месяца, делите по ночам: иначе один месяц у собственника "провален", а следующий "рекордный". Комиссию площадки вычитайте до вашего процента или после - строго как записано в договоре, и одинаково для всех квартир.
• Расходы - к квартире сразу. Чек за бельё или ремонт, не привязанный к объекту в день покупки, в конце месяца становится спором.
• Доступы команде. Менеджеру, который ведёт брони и чаты, не нужен доступ к деньгам; горничной - к телефонам гостей.

Как это устроено в Roomi

Roomi PMS закрывает автоматизируемую часть таблицы из начала статьи - и для собственника одной квартиры, и для управляющего 5-50 объектов:

• Все квартиры и площадки - в одной шахматке; бронь с Авито или Островка закрывает даты на остальных площадках.
• Уборка: задание горничной создаётся после каждого выезда, горничная работает по ссылке в браузере телефона с чек-листом по квартире, выплаты считаются сами.
• Автоответы на Авито и в Telegram отвечают на типовые вопросы, сценарии сообщений отправляются на бронь, заезд и выезд.
• Умные замки TTLock: код под каждую бронь, действует с заезда до выезда.
• Аналитика по каждому объекту: выручка, расходы, чистая прибыль, загрузка; выручка длинных броней распределяется по ночам периода. Расход можно завести с фото чека.
• Сотрудникам - доступ по ролям, а история изменений показывает, кто и что поменял в бронях.

app.roomi.pro

9:41

Стоит Roomi 0 ₽, без лимита объектов.