Это обзор законов на 4 ноября 2026 года, а не юридическая консультация.
Законно ли сдавать квартиру посуточно в 2026 году
Да. С 2024 года это прямо написано в Жилищном кодексе: собственник вправе предоставить квартиру гражданину по договору найма, "в том числе краткосрочного найма" (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ, в редакции закона 55-ФЗ от 23.03.2024). Условие одно, но широкое: соблюдать права соседей, правила пользования жильём и содержания общего имущества. Если соседи считают, что их права нарушены, они идут в суд.
Поправку приняли во исполнение постановления Конституционного суда № 9-П от 23 марта 2023 года. КС разбирал дело хозяина, которому суды запретили посуточную сдачу по иску соседа, и указал: короткий срок, регулярность и доход сами по себе не делают наём гостиницей, нужно смотреть, создаёт ли он соседям существенные неудобства (разбор "Адвокатской газеты").
Почему посуточная сдача квартиры - не гостиница
Запрет есть, но он про другое. В ч. 3 ст. 17 ЖК РФ с 1 октября 2019 года сказано: жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг. Хостел в квартире, продажа отдельных "номеров", администратор на месте и поток гостей, из-за которого страдает подъезд, - это гостиница. Квартира целиком по договору найма на несколько суток - наём. Верховный суд в определении от 17.06.2025 № 81-КГ25-2-К8 (дело про жилой дом) повторил: сдача жилья на срок гостиничной услугой не является (подборка КонсультантПлюс). Признаки, на которые смотрят суды по разбору КС: персонал, частая смена жильцов, шум, нагрузка на общие места.
Нужно ли согласие соседей и может ли ТСЖ запретить
Согласия соседей закон на 4 ноября 2026 года не требует. Законопроекты об обязательном согласии вносились в Госдуму в 2023 и 2025 годах, но приняты не были. Общее собрание и ТСЖ решают вопросы общего имущества (ст. 44 ЖК РФ), а распоряжаться своей квартирой - право собственника. Протокол собрания "запретить посуточную сдачу" сам по себе квартиру не закрывает.
Но и бороться с посуточной сдачей у соседей есть чем: иск о защите жилищных прав по ч. 2 ст. 30 ЖК, а если в квартире фактически хостел - иск по ч. 3 ст. 17. Такие суды хозяева проигрывают из-за шума, вечеринок, мусора и чужих людей в подъезде каждую ночь, а не из-за самой посуточной сдачи. Лучшая защита - правила дома в договоре, тишина после 23:00 и быстрая реакция на жалобы.
Налог на сдачу квартиры посуточно: какой режим выбрать
Скрыть доход от посуточной сдачи - главный реальный риск, а не сама сдача. Площадки платят хозяевам на счёт, налоговая видит поступления, и с 1 октября 2026 года у неё стало больше данных (об этом ниже). Режимов четыре. Ставки и сроки - по текстам НК РФ на 4 ноября 2026.
| Режим | Ставка | Лимит дохода | Отчёт и уплата |
|---|---|---|---|
| Физлицо, НДФЛ | 13% до 2,4 млн ₽ в год, 15% с части от 2,4 до 5 млн ₽, дальше 18-22% (ст. 224 НК) | Нет | Декларация 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, налог до 15 июля (ст. 228 НК) |
| Самозанятый, НПД | 4% с оплат физлиц, 6% с оплат компаний и ИП | 2,4 млн ₽ в год | Чек в "Мой налог" на каждую оплату, налог до 28-го числа следующего месяца |
| ИП на УСН | 6% с доходов или 15% с разницы доходов и расходов, регион может снизить (ст. 346.20 НК) | 450 млн ₽ по данным ФНС, индексируется. При доходе выше 20 млн ₽ в год появляется НДС (ст. 145 НК) | Декларация до 25 апреля, авансы поквартально, страховые взносы ИП "за себя", для оплат от физлиц - онлайн-касса |
| ИП на патенте | Фиксированная сумма: 6% от дохода, который регион считает возможным для квартиры | 20 млн ₽ в 2026, 15 млн ₽ в 2027, 10 млн ₽ с 2028 (ст. 346.45 НК) | Деклараций нет, патент на срок от 1 до 12 месяцев, книга учёта доходов |
Самозанятость: коротко
Для одной-трёх своих квартир с доходом до 200 тысяч ₽ в месяц НПД обычно проще всего: закон 422-ФЗ прямо разрешает сдачу жилых помещений, срок аренды не ограничен. Нельзя: нежилые апартаменты, управление чужими квартирами по агентскому договору, доход больше 2,4 млн ₽ в год. Как пробивать чеки по выплатам площадок, залог, субаренда - в статье самозанятый и посуточная аренда.
Подходит ли посуточная сдача под патент
В перечне ПСН есть "сдача в аренду (наем) собственных или арендованных жилых помещений" (подп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК). Срок найма норма не ограничивает, поэтому сдача квартиры целиком на сутки под неё формально подходит. Услуг по временному размещению, то есть гостиничного бизнеса, в федеральном перечне нет: их регион может добавить сам своим законом (п. 8 той же статьи), а может не добавлять. Прямого письма Минфина именно про посуточную сдачу квартиры на патенте мы на дату статьи не нашли. Поэтому порядок такой: проверьте закон о ПСН своего региона и стоимость патента в калькуляторе ФНС, в патенте перечисляются конкретные адреса квартир, и сдавать по нему можно только их. Если в квартире есть уборка во время проживания, завтраки, трансфер, спокойнее УСН.
ОКВЭД для посуточной сдачи: 68.20 или 55.20
Код нужен только ИП, у самозанятых и физлиц его нет. В классификаторе ОК 029-2014 группа 55.20 "Деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания" описывает размещение "на ежедневной или еженедельной основе", в том числе в квартирах, а 68.20 - аренду и управление собственной или арендованной недвижимостью, обычно долгосрочную. Для посуточной сдачи точнее 55.20, а 68.20 (68.20.1 для жилья) берут дополнительным: его обычно указывают и для патента по подп. 19. Налог от кода не зависит - его определяет режим, а код влияет на ставку взносов на травматизм за работников и на то, как банк и налоговая видят ваш бизнес. Указать оба кода при регистрации ИП ничего не стоит.
Платформенная экономика: что площадки передают в налоговую
С 1 октября 2026 года действует закон 289-ФЗ от 31.07.2025 "Об отдельных вопросах регулирования платформенной экономики". Он касается посреднических платформ, внесённых в реестр. Сам закон состав сведений для налоговой не перечисляет: ст. 20 отсылает к правилам Правительства. По сообщению ФНС, платформы будут передавать обновлённые сведения о партнёрах и сообщать налоговой о признаках нарушений. По пересказу постановления № 766 от 20.06.2026 на buh.ru, данные о договоре и партнёре (ФИО, ИНН) уходят с согласия партнёра.
Источники здесь расходятся. Новостные сайты пишут "Авито и Циан сами сообщат в налоговую о сдаче квартиры", а в тексте закона и правил речь о согласии и о платформах из реестра - какие площадки посуточной аренды туда попадут, на 4 ноября 2026 открыто не сказано. Но и без 289-ФЗ налоговая вправе истребовать данные о сделках у любой площадки по ст. 93.1 НК. Рассчитывать, что доход с площадок никто не увидит, не стоит.
Эксперимент с реестром: касается ли он квартир
Нет. Закон 127-ФЗ от 07.06.2025 - эксперимент с 1 сентября 2025 по 31 декабря 2027 года для гостевых домов в индивидуальных жилых домах. Регионы: Алтай, Дагестан, Крым, Алтайский, Краснодарский, Приморский и Ставропольский края, Архангельская, Владимирская, Ивановская, Иркутская, Калининградская, Ленинградская, Ростовская, Херсонская и Кемеровская области, Севастополь и "Сириус". Такой дом вносится в реестр классифицированных средств размещения, а объявление без номера из реестра размещать нельзя. Часть СМИ пишет, что правило распространили на квартиры, - в тексте закона этого нет, речь только о частных домах. Отдельного закона о реестре посуточных квартир на дату статьи нет.
Регистрация гостей и иностранцы
- Граждане РФ. Регистрироваться по месту пребывания нужно, если гость живёт в квартире больше 90 дней (ст. 5 закона 5242-1). Обычного посуточного гостя регистрировать не нужно. Гостиницы ставят на учёт сразу, но квартира - не гостиница.
- Иностранцы. Хозяин квартиры, где живёт иностранный гость, - принимающая сторона. Уведомление о прибытии подаётся в течение семи рабочих дней со дня прибытия (ч. 3 ст. 20 закона 109-ФЗ), через МФЦ, почту или отделение МВД. Для отдельных категорий иностранцев сроки свои, поэтому порядок для конкретного гостя уточняйте в МВД.
Документы и закрывающие бумаги для гостей, которые едут в командировку, - в статье документы для командированных при посуточной аренде.
Штрафы за посуточную сдачу: реальные статьи
| Нарушение | Статья | Сумма |
|---|---|---|
| Предпринимательство без регистрации ИП (несколько квартир, систематически, без НПД) | ч. 1 ст. 14.1 КоАП | 500-2 000 ₽ |
| Не подали декларацию 3-НДФЛ или по УСН | ст. 119 НК | 5% от налога за каждый месяц просрочки, не больше 30% и не меньше 1 000 ₽ |
| Не заплатили налог | ст. 122 НК | 20% от неуплаченного налога, 40% при умысле, плюс сам налог и пени |
| Не поставили иностранного гостя на миграционный учёт | ч. 4 ст. 18.9 КоАП | Гражданину 4 000-6 000 ₽ (в редакции закона 294-ФЗ от 04.08.2026; в старых статьях - 2 000-4 000 ₽) |
Штраф по ст. 14.1 маленький, но за ним идёт главное: доначисление налога за прошлые годы. Если хозяин сдаёт несколько квартир постоянно и с рекламой, налоговая может посчитать это предпринимательством. Встать на НПД или открыть ИП дешевле, чем потом спорить.
Чек-лист: чтобы сдавать посуточно законно
- Квартира в собственности или есть письменное согласие собственника на сдачу и субаренду; для ипотечной - согласие банка, если его требует договор.
- Помещение жилое. Нежилые апартаменты под НПД не подходят.
- Выбран налоговый режим: НПД, ИП на УСН, патент или НДФЛ с декларацией до 30 апреля.
- Для ИП в выписке ЕГРИП есть ОКВЭД 55.20 и 68.20.
- С каждым гостем есть договор краткосрочного найма с правилами дома.
- Иностранные гости поставлены на учёт в течение семи рабочих дней.
- Нет признаков гостиницы: квартира сдаётся целиком, без "номеров" и администратора.
- Соседям оставлен номер для связи, жалобы разбираются в тот же день.
- Каждая оплата учтена: дата, сумма, площадка, кто платил.
Шаблон договора с разбором пунктов - в статье договор посуточной аренды.
Как Roomi помогает с документами и налогами
Roomi PMS не платит налоги за вас и не подаёт декларации, но собирает цифры, из которых они считаются. В разделе аналитики видна выручка по каждой квартире за выбранный период, расходы и чистая прибыль; выручка делится по ночам, попавшим в период, поэтому бронь на стыке месяцев не искажает квартал. Брони с Авито и Островка попадают в программу сами, с других площадок - по iCal. Выгрузка бронирований в CSV или JSON лежит в настройках - удобно для декларации и чеков.
Договор с гостем оформляется на странице гостя: гость заполняет анкету с паспортными данными и подписывает договор краткосрочного найма простой электронной подписью, даты, адрес и цена подставляются из брони, время и IP-адрес подписи сохраняются. Программа бесплатна - 0 ₽, без лимита объектов.